東京地方裁判所 昭和６３年（ワ）１６０５８号 判決
原告 鈴木功
右訴訟代理人弁護士 山﨑源三
同 新井弘治
同 新居和夫
同 玉重良知
被告 杉本雅敬
右訴訟代理人弁護士 古川景一
主文
一 原告が被告に賃貸している別紙物件目録記載の建物の賃料は、昭和六二年七月一日以降一か月金一八万七〇〇〇円であることを確認する。
二 被告は、原告に対し、金四四万五〇〇〇円及び内金一七万円に対する昭和六三年四月一日以降支払済みまで年一割の割合による金員を支払え。
三 原告のその余の請求を棄却する。
四 訴訟費用は被告の負担とする。
事実及び理由
第一原告の請求
一 原告が被告に賃貸している別紙物件目録記載の建物（以下、本件店舗という。）の賃料は、昭和六二年七月一日以降一か月金二〇万円であることを確認する。
二 被告は、原告に対し、金六三万円及び内金三〇万円に対する昭和六三年四月一日以降支払済みまで年一割の割合による金員を支払え。
第二事案の概要
本件は、原告が被告に対し、昭和六二年七月一日以降の本件店舗の賃料額は原告の賃料増額請求により一か月二〇万円に増額されたとして、右賃料額の確認並びに昭和六二年七月一日から昭和六三年四月三〇日までの間の右増額賃料と支払賃料（月額一七万円）との差額金及び相当更新料の支払いを求めた事案である。
一 争いのない事実
１（本件賃貸借契約の締結）
原告は、被告に対し、昭和五三年七月ころ、本件店舗を、期間同年七月一日から同五六年六月三〇日までの三年間とし、賃料一か月一二万円を毎月末日までに翌月分を支払う、更新の場合は双方協議のうえ更新料を定めるとの約定で賃貸し（以下、本件賃貸借契約という。）、これを引き渡した。
２（合意更新）
本件賃貸借契約は、昭和五六年七月一日、賃料一か月一五万円、期間同日から三年間、更新料二〇万円との約定で合意更新され、さらに同五九年七月一日、賃料一か月一六万五〇〇〇円、期間同日から三年間、更新料二五万円との約定で合意更新された。
３（原告の賃料増額等請求）
原告は、被告に対し、昭和六二年六月一〇日、賃料を同年七月一日以降一か月二〇万円に増額する旨の意思表示をし、契約更新料として前賃料の二か月分に相当する三三万円の支払いを求めた。
４（法定更新）
しかるに、被告は、昭和六二年七月分から同六三年四月分までの本件店舗の賃料として一か月当たり一七万円を支払ったに止まり、原告の右３の増額賃料を認めず、契約更新料三三万円の支払いも拒絶し、一七万円の更新料を支払うことを申し出るに止まったため、原被告間の協議は不調に終わり、更新合意のないまま本件賃貸借契約は同六二年七月一日から法定更新された。
二 争点
１ 昭和六二年七月一日の時点における本件店舗の適正な賃料額はいくらか。
２ 本件賃貸借契約（甲第一号証）第一四条（特約条項）三項に「更新の場合の更新料は原被告の協議の上定めるものとする。」との条項がある。
原告は、右条項につき、更新の場合は更新料を支払うものとし、その額については当事者間の協議により定められるが、協議不調の場合は相当額による更新料を支払う旨合意されたものであると主張する。これに対し、被告は、右条項につき、更新料を支払うか否かについても原被告間の協議事項とされているとして、更新料支払いの合意を否認している。
原告は、右条項に基づき更新料を請求することができるか。その場合の相当更新料額はいくらか。
第三争点に対する判断
一 争点１（適正賃料額）について
１ まず、本件店舗について賃料増額事由が存在するかどうかについて検討する。
（一） 《証拠省略》を総合すると以下の事実が認められる。
(1) 本件店舗は、営団地下鉄新宿御苑駅から北方約二〇〇メートルに位置し、南側を新宿通り、北側を靖国通りに挟まれた地域にある。
本件店舗は、約八メートル幅の舗装区道に西面している。
付近は、店舗、飲食店、事務所等の中・低層建物並びに店・住兼用のマンション等の混在する商業地域である。
(2) 本件店舗のある土地は、原告が小林延行、小林庸浩及び小林和江から賃借しているもので、その地代は、昭和五六年七月当時は一か月一万七九六〇円であったが、昭和五九年七月当時は一か月二万四〇二〇円に、昭和六二年七月当時には一か月二万九一一〇円と順次値上げされている。
(3) 原告から有限会社吉亀寿司に賃貸されている建物部分（右建物部分は、本件店舗と同一建物内の南側に位置し、面積も本件店舗とほぼ同じである）の賃料は、昭和六一年一〇月以降一か月一八万円、平成元年一〇月以降一か月二一万円である。
（二） 昭和六一年以降、東京都心部、さらにその周辺地域の土地価格の高騰が顕著であり、土地・建物の賃料額も相当程度上昇したことは公知の事実である。
（三） 右（一）、（二）の各事実を総合すると、昭和五九年七月一日に改定された本件店舗の賃料は、昭和六二年七月一日現在不相当に低額となるに至ったと認められ、右時点において原告よりその増額請求をなしうべき事由が存在したものといわなければならない。
２ 次に、適正な賃料額について検討する。
（一） 竹内鑑定によれば、鑑定評価の方式として積算法、スライド方式及び事例比較法の三方式を採用し、本件月額支払賃料としてそれぞれ二〇万八三〇〇円、二〇万六六〇〇円及び一九万九三〇〇円と試算している。
そのうち、積算法では、基礎価格としての本件店舗の借地権価格を求めるのに当たり、本件店舗の敷地価格について、取引事例四事例を基礎に試算する方法を用いて一平方メートル当たり七七〇万円としている。しかし、右方法によると昭和六一年以降の急激な地価の高騰による騰貴部分がそのまま賃料額に反映される結果となり、地価の上昇分のうち一般消費者物価の上昇率を超える投機的因子による騰貴部分まで賃借人に負担させて、同人の犠牲において賃貸人に利得させることになり、相当でない。竹内鑑定は、この点について、建物の期待利回り五パーセント、土地の期待利回り二パーセントとして総合期待利回りを二・〇二パーセントという比較的低い利回りを採用したうえ、月額支払賃料二七万七八〇〇円と算定し、更にこれを継続賃料の補正率七五パーセントを乗じて積算賃料を算定しており、地価の投機的高騰部分が賃料額に反映することを排除するための配慮として一定の補正がなされている。しかし、それでもなお右積算賃料は投下資本から期待できる純収益と必要諸経費等が貸主に保障されるべきであるとの考え方に立脚する供給者価格的賃料を示すものであり、これを直ちに適正賃料として採用できるものではなく、右積算賃料を最高額とする範囲内で適正賃料が求められるべき指標として参考とするに止めるべきである。
また、竹内鑑定は、スライド方式においても変動率を決定するに当たり、昭和六一年以降の急激な地価の高騰を家賃の上昇率に反映させて、最低でも三〇パーセント増としており、投機的な地価の高騰部分についてこれを排除又は調整する配慮が充分されていない点で不当であり、これをそのまま採用することはできない。
（二） 佐野鑑定によれば、鑑定評価の方式としてスライド方式（変動率として都区部消費者物価指数を採ったスライド方式Ｘ及び変動率として都区部家賃推移指数を採ったスライド方式Ｙ）、差額配分方式及び比準方式の三方式を採用し、本件月額支払賃料としてそれぞれ一七万一〇〇〇円、一八万一〇〇〇円、一七万七〇〇〇円及び一八万二〇〇〇円と試算している。
そのうち、スライド方式Ｘは、佐野鑑定も言及するように、変動率として採った都区部消費者物価指数は近年上昇率が極めて低率であり、家賃上昇率とのスライド性が薄くなっていることから採用することはできず、右スライド賃料を最下限とする範囲内で適正賃料が求められるべき指標として参考にするに止めるべきである。
また、差額配分方式は、本来当該建物及びその敷地の復成現価を賃貸人の投下資本とし、これに期待利回りを乗じて得た純賃料に必要諸経費を加えた正常賃料を算出し、この正常賃料と実際支払賃料との差額について、その一定割合分を従来の支払賃料に加算して当該適正賃料を求めるものであるが、佐野鑑定は正常賃料を算出するのに当たり、積算方式によるのは近年急上昇した現在の高地価を反映し、実際の新規賃料市場とは乖離する傾向にあり、現実的でないとして積算方式を採用せず、鑑定書にあげた新規賃料事例八例のほか地元精通者意見による近隣の新規賃料水準等から正常実質賃料として一九万四八三三円を算出し、これと支払実質賃料との差額の二分の一を従来の支払賃料に加えて一七万七〇〇〇円を試算賃料としている。しかし、差額配分方式を採る以上本件店舗価格、借地権価格を算出しないで正常賃料を試算するのは、その手法として一般的とはいえないし、正常賃料を算出するに際しても、新規賃料事例の条件及び地域格差を比較考量し、地元精通者意見も総合したとして月額賃料一平方メートル当たり六〇五〇円を採用しているが、右新規賃料事例の平均値が一平方メートル当たり四五八八円であるのに対し、地元精通者意見では一平方メートル当たり六〇六〇円ないし七二七二円と相当程度の較差が見出せるのであるが、このような較差の生じる理由について納得できる説明はされておらず、右月額賃料の数値には充分な信頼性が認められず、右数値に基づく試算賃料を直ちに適正賃料として採用することはできない。
最後に比準方式については、佐野鑑定は継続賃貸事例として一一例を収集し、右各賃料を直接比較考量して本件店舗の相当賃料を求めるのではなく、各事例における賃料の期間上昇率を比較考量したうえ近隣の継続賃料の期間上昇率水準を加味することで本件店舗の賃料の期間上昇率を求め（三年で一〇パーセントと試算）、相当賃料を算出している。しかし、継続賃貸事例一一事例のうち八事例については被告が独自に近隣の店舗の継続賃料状況を調査した結果をそのまま利用しており、本件店舗が昭和三一年に建築され、同四一年九月増築された木造瓦葺二階建建物の一階北側部分であるのに対し、右八事例のうち七事例は比較的新しいコンクリート造の四階建以上の建物であり、これらを類似事例として抽出すること自体必ずしも適当とはいえないこと、地元精通者意見による近隣賃料の期間上昇率水準として、従来は期間三年で一〇パーセント前後が多かったが、最近は新規賃料の高水準化に影響されて一〇ないし一五パーセント程度と開差が広がる傾向にあるとし、また賃貸事例の分析として概ね一〇ないし一二パーセント程度が多いとしながら、結局値上げ率を右各期間上昇率の中間値ではなく最低値である一〇パーセントと判定したことについて充分な合理的理由が認められないことから右試算賃料を適正賃料として採用することはできない。
（三） 以上の検討の結果によれば、適正賃料算定の基礎とすべきものとしては、竹内鑑定の事例比較法による試算賃料（一九万九三〇〇円）及び佐野鑑定のスライド方式Ｙによる試算賃料（一八万一〇〇〇円）が残る。
前者は、周辺地域内の一階賃貸事例中規範性の高い賃貸事例として採用された五例の平均値一平方メートル当たり七〇八六円を比準賃料と決定したうえ、本件店舗の面積を契約面積三〇平方メートルとして実質賃料二一万二五八〇円を算出し、これから敷金運用益、更新料償却額年額一五万八八〇〇円を控除して月額支払賃料一九万九三〇〇円と算定したものである。右事例比較法は本来各事例の個別的要素に左右されやすく、それを計量化するにも限界が存在するが、専門的知識経験を有する者のした試算としてその方法自体には格別不合理な点は認められない。しかし、本件店舗の面積としては、佐野鑑定における店外花壇部分を含む実測面積二八・四一平方メートルを採用するのが相当であると認められるので、竹内鑑定の対象面積の数値は採用できず、その余の数値は妥当なものであると認められるので、これによることとし計算すれば、次のとおり賃料月額一八万八〇〇〇円となる。
実質賃料 7,086×28.41＝201,313
支払賃料 201,313－158,800÷12≒188,000
次に、後者は上昇率を都区部家賃指数により約九・六パーセントとし、従前賃料額を右上昇率によりスライドさせたものであるが、右スライド方式は本件のような店舗においては変動率がやや低すぎるものであり、右鑑定の上昇率の数値は採用できず、右（二）に認定したとおり地元精通者意見による近隣賃料の期間上昇水準が一〇ないし一五パーセント程度であることを考慮し、上昇率として一二・五パーセントを相当とし、これによって計算すれば次のとおり一八万六〇〇〇円となる。
165,000×1.125≒186,000
そこで、右（一）、（二）に検討した結果も総合的に考慮し、右事例比較法による試算賃料と右スライド方式による試算賃料を調整し、その間の妥当な調整額として、本件における適正な賃料額を一八万七〇〇〇円であると判断する。
（四） そうすると、被告は原告に対し、昭和六二年七月分から昭和六三年四月分までの右増額賃料と支払賃料（月額一七万円）の差額合計一七万円及びこれに対する弁済期後である昭和六三年四月一日以降完済まで借家法所定の利息金を支払う義務がある。
二 争点２（更新料）について
１ 前記第二、一、２記載のとおり被告が、本件賃貸借契約の過去二回にわたる更新に際して原告との協議に基づいて更新料を原告に支払い、本訴請求にかかる更新期にも更新料一七万円の支払いを申し出ていること（争いがない）、本件賃貸借契約書によれば、右各契約書第一四条三項には、「（特約事項）」という副題のもとに「更新の場合の更新料は甲乙協議の上定めるものとする。」との記載があり、右約定は本条の他の項（一、二、四及び五項）とともにいずれも被告の原告に対する具体的な義務を定めたものであると認められること、以上の事実によれば、本条は、原告と被告が本件賃貸借契約更新時に更新料を支払うことを前提にしつつ、その金額を具体的に定めず、まず原被告間の協議に委ね、右協議が整わなかった場合には相当額の更新料を支払うべき旨合意したものと解するのが相当である。
なお、本条が、本件のように法定更新された場合にも適用があるか問題となるが、本条の文言上「更新の場合」として、更新料の支払に関して更新の事由を限定していないこと、右更新料は実質的には賃料の一部の前払いとしての性質を有するものと推定されること、賃借人が更新契約をせずに法定更新された場合には更新料の支払義務を免れるとするとかえって賃貸人との公平を害する恐れがあることなどを考えると、本件賃貸借契約においては法定更新の場合にも本条の適用があり、被告は更新料の支払義務を負うものと解するのが相当である。
２ そして、相当更新料額としては、佐野鑑定によれば、最近の建物賃貸借契約では新規並びに継続の契約においてほとんど新旧賃料の二か月分程度が更新料として授受されていることが認められるが、本件賃貸借契約においては、過去の更新時において旧賃料の二か月分の六分の五に相当する額の更新料が支払われてきた経緯にあること等を総合して判断すると、従前賃料の二か月分の六分の五に相当する金二七万五〇〇〇円をもって相当と判断する。
したがって、被告は原告に対し、右相当更新料二七万五〇〇〇円の支払義務がある。
（裁判長裁判官 坂本慶一 裁判官 三木勇次 大澤晃）
〈以下省略〉